Жильё взаймы: как под видом рефинансирования отбирают квартиры

Уже несколько лет в России действует отработанная мошенническая схема: под видом помощи в рефинансировании кредита посредники загоняют жертву в кабальный заём, а затем лишают её недвижимости. Вернуть жильё удаётся единицам – во многих случаях не получается даже добиться возбуждения уголовного дела, констатируют юристы. Как не попасть на крючок аферистов и сохранить имущество – в материале «Известий»

Кредит под 182% годовых

Весной 2021 года платёж по кредиту стал для Елены Быковской непосильным: она просрочила его на два месяца, рассказала пострадавшая «Известиям». Остаток долга на тот момент составлял около 4,5 млн рублей. Кредит она брала под залог квартиры в Московской области. Банки отказывали в рефинансировании, зато женщине настойчиво звонили из некой организации, которая обещала помочь оформить новый заём на приемлемых условиях.

Собеседники убедили Елену, что смогут решить проблему и благодаря связям с банками ей предложат новый кредит на специальных условиях. Поэтому 29 марта 2021-го она подписала договор на оказание посреднических услуг. Но уже в апреле ей сказали, что кредитные организации отказались выдавать заём.

– Как позднее установило следствие, никаких договоров и льготных условий у компании не было. Мало того, посредники не направили в банки ни одной заявки на кредитование Елены, – сказал «Известиям» адвокат потерпевшей Егор Золкин.

Елене предложили новое решение: помощь некоего частного инвестора, узнавшего о её тяжёлом финансовом положении. Якобы он предоставит деньги под залог квартиры, чтобы погасить банковский кредит. Женщина согласилась, так как была уверена, что отказаться от услуг посредников не может: её убеждали, что в таком случае придётся заплатить комиссию.

В итоге 14 мая того же года потерпевшей дали на подпись кипу бумаг.

– Я доверилась этим людям, следовала их указаниям, так как они обещали помочь. Я не успела ознакомиться с документами и подписывала быстро, меня торопили, – пояснила она.

Среди подписанных женщиной документов был договор займа с частным инвестором на 7,2 млн рублей под залог её квартиры. Всю сумму требовалось вернуть через месяц. За просрочку предусматривалась неустойка – 0,5% от суммы займа за каждый день, или 36 020 рублей ежедневно. В пересчёте на 365 дней это 182,5% годовых.

В тот же день посредники организовали видеосъёмку якобы состоявшейся передачи средств по договору займа. По словам Елены, она читала заранее подготовленный текст с листа, а сразу после окончания записи деньги у неё забрали.

Затем она вместе с инвестором и менеджером компании отправилась в банк, где у неё был прежний кредит. Там инвестор передал ей деньги, которые она внесла в кассу для погашения задолженности.

– Целью этой операции было снятие обременения с квартиры для последующей продажи подставному покупателю. Елене происходящее продолжали представлять как помощь с долгами, – пояснил Егор Золкин.

Уже в июне 2021-го был подписан договор купли-продажи квартиры за 11,6 млн рублей – 2,9 млн были указаны как собственные средства инвестора, а остальное – ипотека. Елена, полагая, что оформляет документы, связанные с займом, одобрила сделку. Она также написала расписку о получении 2,9 млн рублей, хотя, по её словам, этих денег ей не передавали.

Женщина оформила и нотариальную доверенность на лиц, которые, по словам её адвоката, ссылающегося на материалы дела, регулярно подавали документы для регистрации перехода прав на недвижимость, и на её основании договор купли-продажи передали в Росреестр по Московской области. А уже в июле того же года квартиру зарегистрировали за новым владельцем.

После этого на счёт Елены поступили 8,7 млн рублей ипотечных средств, из которых 7,45 млн снял представитель по доверенности. У женщины осталось 1,25 млн рублей. Прежний кредит к этому моменту уже был погашен.

– Я не знала, что моя квартира будет продана. Я думала, что подписываю документы на рефинансирование, а эти 1,25 млн – остаток, – сказала Елена.

Не подозревая о переходе права собственности, женщина продолжила отправлять покупателю её квартиры деньги, полагая, что отдаёт долг. По словам её дочери Оксаны, которая живёт вместе со своей семьёй в этой квартире, в марте 2022-го Елена перевела только часть ежемесячного платежа. После этого к ним пришёл неизвестный мужчина и попросил связаться с представителем нового собственника. О попытке матери рефинансировать кредит Оксана не знала.

Когда всё открылось, они написали заявление в полицию. Несмотря на это, неизвестные приходили ещё дважды. По словам Оксаны, они требовали либо купить квартиру, либо освободить жилплощадь.

– В 2023 году они пришли в третий раз. Нас дома не было, только свекровь зашла покормить кошку. Они пришли и начали сверлить дверь. Вызвали полицию, их забрали, – сказала дочь потерпевшей.

В ноябре 2022-го семья добилась возбуждения уголовного дела. В июле 2025-го покупателю предъявили обвинение в мошенничестве (есть в распоряжении «Известий»). В документе сказано, что в совершении преступления участвовала преступная группа, организатор которой не установлен. Позднее обвинение сняли.

Сейчас покупатель проходит процедуру банкротства, утверждает Оксана.

– В рамках банкротства у нас могут квартиру забрать, но пока она на торги не выставлена и не продана, потому что находится в аресте, – добавила дочь потерпевшей.

Компания-посредник была открыта всего за месяц до первых звонков, а через два года её ликвидировали из-за указания недостоверных сведений, следует из данных сервиса Rusprofile.

Другие похожие дела

В октябре 2025 года в Москве вынесли приговор по аналогичному делу. Одна из обвиняемых, зная, что потерпевшей не выдадут кредиты в банках, предложила воспользоваться услугой «кредитного донора» – человека с хорошей кредитной историей, которому банк одобрит ипотеку. Схема выглядела так: потерпевшая продаёт квартиру, но продолжает в ней жить, а после погашения долга якобы получает жильё обратно. При этом реальная задолженность была значительно ниже запрошенной у банка суммы.

В своих показаниях потерпевшая также ссылается на то, что не собиралась продавать единственное жильё. По её словам, ей не дали внимательно ознакомиться с условиями договора во время его подписания.

В итоге суд приговорил одну из обвиняемых к 4 годам 6 месяцам колонии, а другого – к 4 годам. С них также взыскали 24,5 млн рублей в пользу потерпевшей. Апелляция оставила приговор без изменений.

Номинального покупателя, оформившего ипотеку на своё имя, также признали виновным и приговорили к 4 годам колонии, однако исполнение наказания отсрочили до достижения её ребёнком 14-летнего возраста. Её также обязали вернуть 24,5 млн рублей банку.

В 2025 году за хищение чужого имущества в составе преступной группы осудили и мужчину, на которого Елена Быковская выписала доверенность.

Аналогичные дела сейчас рассматриваются ещё как минимум в трёх судах Москвы. «Известия» направили запрос в МВД, однако на момент публикации материала ответа не получили.

Почему сложно вернуть квартиру

За последние годы растёт число дел о мошенничестве с недвижимостью под видом рефинансирования, сказал «Известиям» бывший сотрудник центрального аппарата ФСБ России, адвокат Михаил Сазанов.

– Ситуация усугубляется тем, что многие пострадавшие не могут добиться даже возбуждения уголовных дел, несмотря на наличие очевидных доказательств: в полиции ссылаются на отсутствие состава преступления или просто затягивают срок проверки и выносят отказной материал, – подчеркнул он.

При этом действия, когда собственник подписывает договор купли-продажи «вместо оформления рефинансирования, квалифицируются как мошенничество», отметил адвокат.

По его словам, в такой ситуации воля лица формируется под влиянием обмана: человек не намеревался отчуждать своё жильё, а хотел лишь изменить условия кредитования. Поэтому в суде расписки и видеофиксация передачи денег могут быть признаны несостоятельными доказательствами.

– Главный практический барьер для потерпевшего – статус добросовестного приобретателя. Именно от него зависит, останется ли квартира за «инвестором» или вернётся продавцу, – подчеркнул Михаил Сазанов.

На недобросовестность могут указывать, например, связь с агентством, которое продавало квартиру, или профессиональный опыт в сфере недвижимости – работа риелтором или инвестиционная деятельность.

– Схема работает благодаря трём факторам: юридическая неграмотность жертвы, психологическое давление и отсутствие должной проверки со стороны банков. Мошенники умело используют финансовую уязвимость людей: когда человек отчаянно пытается снизить кредитную нагрузку, он теряет бдительность, – отметил Сазанов.

В подобных делах доказать вину злоумышленников сложно, добавил Михаил Сазанов, и проблема мошенничества с квартирами под видом рефинансирования – это не просто серия отдельных преступлений, «а вызов всей правоохранительной системе». Схема работает потому, что «мошенники действуют на стыке гражданского и уголовного права», умело маскируя преступление под законную сделку.

Алёна ФОМИНА
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Лантюхов