Квадратные метры раздора

Жилищные споры составляют 10 процентов гражданских дел в судах. А поскольку для многих сограждан квартира – самое ценное из принадлежащего им имущества, результат суда, без преувеличений, часто имеет жизненно важное значение. Наш корреспондент собрал несколько историй, которые наверняка помогут читателям избежать труднопоправимых ошибок при обращении с недвижимостью.

Признать недееспособным!
Пожилой курянин К. был довольно состоятельным человеком: квартира в Крыму, вклады в банках. Он воспитал троих детей, но за день до смерти подписал завещание, в котором недвижимость в курортной зоне и деньги оставлял своей гражданской жене. Дети были убеждены, что завещание нельзя считать последней волей их отца. Пожилой мужчина страдал заболеванием головного мозга. Осознавал ли он, что делает? Этот вопрос решался в судебном порядке.
– Вначале дело рассматривалось Ленинским судом Курска, который назначил посмертную психолого-психиатрическую экспертизу завещателя. Эксперты пришли к выводу, что мужчина вследствие психического расстройства не понимал значение своих действий, – говорит консультант Курского облсуда Анна Полянская. – Иск детей покойного был удовлетворен: завещание признано недействительным. Это решение было подтверждено Курским областным судом. При рассмотрении дела в апелляционном порядке была назначена повторная посмертная психолого-психиатрическая экспертиза, которая проводилась в исследовательском центре имени Сербского. Снова было установлено, что в период оформления завещания у мужчины было органическое расстройство личности, и он не отдавал отчёта своим действиям. Решение о признании завещания недействительным вступило в законную силу.
Но далеко не всегда подобные разбирательства заканчиваются хэппи-эндом. Не так давно жительница Курска судилась из-за завещания с гражданской женой покойного отца. Предметом их спора стала двухкомнатная квартира. Мужчина умер в 2020 году. Когда дочь пришла к нотариусу, чтобы вступить в права наследства, выяснилось, что квартира принадлежит «мачехе». Причём завещание было оформлено в 1999 году, больше двадцати лет назад.
Дочь обратилась в суд. По её словам, покойный страдал алкоголизмом, у него наблюдались провалы в памяти и другие психические расстройства. Истица требовала признать завещание недействительным по той причине, что отец не понимал, что делает.
Дело рассматривалось в районном суде, а затем и в апелляции. Дочь не смогла представить доказательств наличия у её отца психического заболевания. Напротив, завещание было оформлено в соответствии с требованиями закона, и в ходе этой процедуры нотариус проверяла дееспособность завещателя. В иске дочери отказано, завещание признано законным.

Согласно статье 1118 Гражданского кодекса РФ, наследодатель вправе завещать своё имущество любым лицам. При этом он не обязан объяснять, почему лишает наследства членов своей семьи или родственников. В некоторых случаях завещание может быть признано недействительным. В том числе, если в суде будет установлено, что наследодатель был недееспособен в момент оформления завещания или оформил его под воздействием психологического или физического насилия.

Вернуть деньги «с боем»
Недавно в Курске произошла история, где пострадавшей стороной стали покупатели жилья. В 2018 году они за 2,6 миллиона рублей приобрели дом с участком. Однако продавец скрыла от покупателей недостатки здания, и им пришлось отказаться от покупки.
«Новосёлы» обратились в суд с просьбой признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. 11 апреля 2019 года по решению суда договор был расторгнут, с продавца было взыскано 2,6 миллиона рублей. Но та возвращать деньги не торопилась.
В таких случаях взыскание обращается на имущество должника. Однако женщина предприняла меры, чтобы это стало невозможным. Ей принадлежала часть домовладения, которая могла бы быть продана для возвращения долга истцам. Уже на следующий день хозяйка подарила её своей матери.
Теперь уже суд рассматривал иск о признании недействительным договора дарения. Этот акт был сочтён попыткой отчуждения имущества со стороны должницы и договор дарения признали недействительным.

Что говорит закон?

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора второй стороной (статья 450 ГК РФ). Покупатель до передачи денег может заказать строительно-техническую экспертизу дома. Это дополнительные затраты, но они помогут избежать ошибок.

Должник уехал за границу
В Железногорский городской суд обратилась женщина, утверждавшая, что передала свою квартиру покупателю, стоимость которой он до сих пор ей не оплатил. Договор купли-продажи с гражданином другого государства был заключён в конце апреля 2019 года. Продавец обязался передать в собственность покупателю квартиру площадью 60 квадратных метров, а тот – заплатить полтора миллиона рублей в течение десяти дней с момента регистрации договора купли-продажи.
Женщина передала квартиру новому хозяину в начале мая 2019 года. Договор купли-продажи был зарегистрирован, но полтора миллиона бывшая хозяйка квартиры не получила. Надо сказать, что она, не проявив настойчивость, упустила время.
Зато новый хозяин действовал оперативно. Летом того же года он перепродал квартиру другому человеку, а сам уехал на свою родину, так как его разрешение на временное проживание в РФ было аннулировано с запретом въезда в нашу страну. Новый, уже третий владелец квартиры тоже оказался человеком энергичным. Право собственности на квартиру он зарегистрировал в середине августа 2019 года и теперь является добросовестным приобретателем.
Только в этом году женщина обратилась в суд с просьбой признать сделку между отбывшим за границу покупателем и новым хозяином недействительной, но получила отказ.
– Спорная квартира выбыла из владения истицы по её воле, оспариваемый договор купли-продажи заключен в соответствии с действующим законодательством. Женщина обратилась в суд лишь в конце января 2021 года, с пропуском установленного законом срока, – объяснили в пресс-службе Железногорского городского суда. – По этим и другим основаниям в иске отказано.
Что делать истице? Она может подать в суд другой иск, уже с требованием о возврате денег за квартиру. Это сложно не только потому, что человек, купивший квартиру, живёт за границей. Женщине надо будет доказать, что деньги за квартиру он ей действительно не отдал.
В её договоре форма передачи денег не была определена: мужчина мог заплатить наличными или перечислением. Был банковский перевод или нет, проверить можно. А вот что касается расчёта наличными, то опровергнуть, что он был произведён, очень трудно. Как решится этот вопрос, пока неизвестно. Решение суда об отказе в иске в силу не вступило и может быть обжаловано.

Договор купли-продажи квартиры – документ, порождающий определённые юридические последствия для продавца и для покупателя. Надёжнее, когда в договоре указаны не только сроки, но и способы взаиморасчётов, подкрепленные иными документами. Например, распиской о получении денежных средств.

Жемчужная свадьба и приватизация 30 лет спустя
Проживающие вместе тридцать лет супруги отмечают жемчужную свадьбу. В средние века считалось, что жемчуг – слёзы сирот и невинно обманутых. Некоторые ситуации показывают, что доверять нельзя и людям, которые считаются близкими. Так житель Глушковского района чуть не остался без жилья.
В далёком 1989 году он женился, а через год стал отцом. Администрация района предоставила молодой семье дом, через несколько лет супруги решили приватизировать недвижимость. Заявление на приватизацию они писали вдвоём, но каким-то образом право собственности на дом было зарегистрировано только на жену.
В те времена мужчина не счёл это важным, он полностью доверял любимой женщине. Они прожили вместе больше тридцати лет, и вопрос о собственности на недвижимость мужчину не беспокоил. Но в 2020 году супруги развелись. После расторжения брака женщина предложила бывшему мужу покинуть дом. Защиту права на жильё тот нашёл в судебном органе.
– Истец просил признать договор приватизации недействительным и признать за ним право собственности на половину домовладения, – рассказали сотрудники пресс-службы Глушковского районного суда. – Суд принял во внимание, что передача жилья в собственность женщине была произведена без включения в договор лиц, в нём проживающих, в том числе и истца. Причём мужчина в установленном законом порядке от приватизации не отказывался и не давал согласия на приватизацию домовладения только за его супругой. Исковые требования мужчины были удовлетворены в полном объёме. В спорном жилом помещении ему была выделена доля как лицу, имевшему право на приватизацию.

Что говорит закон?

Отказ от участия в приватизации оформляется у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы. Но и потом у «отказника» есть шансы восстановить имущественные права. При рассмотрении споров о законности приватизации жилья суд должен проверить обстоятельства и условия, при которых был оформлен отказ от участия в приватизации. Договор приватизации может быть признан недействительным, если «отказник» был введён в заблуждение и не осознавал последствий своих действий.

Анна ЖУРАВЛЁВА