С какими рисками сталкиваются участники долевого строительства в Курске

Долевое строительство – дело нервное. Человек вкладывает собственные деньги в строительство будущей квартиры. Если компания-застройщик обанкротится или по каким-то причинам не сможет вовремя выполнить обязательства, возникает риск если не совсем лишиться вложений, то надолго отодвинуть новоселье.

Государство помогает дольщикам. Времена компаний вроде «Социальной инициативы», обманывавших граждан, прошли. «Воздушных замков» больше не строят. Но некоторым дольщикам и теперь приходится доказывать свои права в суде.

«Хитрый» договор

Если бы в Курске составлялся рейтинг домов с трудной судьбой, двухподъездная многоэтажка на улице 1-й Агрегатной заняла бы в нём первое место. Строительство началось лет десять назад. И застройщик – ООО «Прогресс-46» оставил объект незаконченным.

Главная беда заключалась в том, что некоторые квартиры в доме были проданы дважды. От риска обвинений в мошенничестве руководство строительной организации защитилось оригинальным договором с дольщиками. В этом документе будущие новосёлы значились не участниками долевого строительства, а кредиторами застройщика.

То есть они якобы одолжили свои деньги на период строительства дома и даже процентов за это не попросили. Правда, к договору беспроцентного займа прилагалось дополнительное соглашение о том, что застройщик в счёт оплаты долга обязуется передать кредитору квартиру. Впоследствии люди сильно пожалели о том, что подписали такой странный документ.

Застройщик объект в эксплуатацию не ввёл, кредиторы-дольщики подключали коммуникации за свои средства. Когда дом из 127 квартир заселился, некоторые «кредиторы» остались без жилья. На деятельность строительной организации обратили внимание правоохранительные органы, когда несколько дольщиков обратились в полицию.

В отношении руководителей ООО «Прогресс-46» возбуждалось уголовное дело. Но не по статьям о мошенничестве, за которые положены внушительные сроки лишения свободы, а за незаконное привлечение денежных средств граждан. Такое преступление предусматривает освобождение от уголовной ответственности, если обвиняемые возместят ущерб пострадавшим.

Фигуранты уголовного дела вернули деньги тем, кто написал на них заявление. На этом уголовное преследование руководителей строительной фирмы закончилось, но начались гражданско-правовые процессы.

Дольщики судятся с ООО «Прогресс-46» с 2021 года. Как рассказали в пресс-службе Кировского районного суда, вопросов очень много. Один из главных – невозможность зарегистрировать квартиру в собственность. Вот типичный случай: летом 2016 года курянин внёс в кассу ООО «Прогресс-46» свыше 2,4 миллиона рублей. Уже сделав ремонт в квартире, мужчина не мог получить документ о праве собственности.

Руководители строительной организации подставили своих клиентов ещё и в юридических вопросах: с договором займа в регистрирующий орган не пойдёшь. Это стало возможным только после решения суда, признавшего, что договор беспроцентного кредита по сути является договором долевого участия.

За хозяином квартиры было признано право собственности. Таким образом зарегистрировали жильё многие его соседи. Но в суд идут и заявления от владельцев-«двойников». Кому должна принадлежать квартира, если за неё внесли деньги два человека?

При рассмотрении таких дел учитывались все обстоятельства, и вопрос решался в пользу тех, кто заплатил полную стоимость жилья, а не её часть. Но кто вернёт деньги оставшимся без квартир «кредиторам»? Ответить на этот вопрос очень сложно. К тому же летом 2021 года в отношении ООО «Прогресс-46» началась процедура банкротства.

За просрочку заплатят строители

Вступая в договор долевого строительства, будущий владелец жилья должен разобраться в своих правах. При нарушении застройщиком условий договора, к примеру, срока передачи квартиры, дольщик имеет право на ряд выплат. В том числе, на неустойку за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального ущерба и проценты за использование капитала – той самой суммы, которую внёс дольщик.

Жительнице Дмитриевского района захотелось переехать в Московскую область, и она вступила в долевое строительство многоквартирного дома. За однокомнатную квартиру она заплатила 2,1 миллиона рублей. В это время строительство многофункционального комплекса было почти закончено. Но вот оставшийся небольшой объём работ не был завершён в срок. Женщина обратилась в суд с требованием взыскать с московской строительной организации неустойку и компенсацию морального ущерба. В целом она хотела получить 140 тысяч рублей.

По информации пресс-службы Дмитриевского районного суда, в котором рассматривался иск дольщицы, большую часть этой суммы ответчик выплатил добровольно после начала судебных слушаний. Остаток (около 8 тысяч рублей) был взыскан со строительной организации по решению суда.

Получить неустойку и другие выплаты можно, даже не расторгая договор долевого участия. Супруги из Курска заключили договор долевого участия на строящееся в Москве жильё. По проекту это был комплекс с инфраструктурой на месте бывшего завода «Борец». Всего на счёт строителей супруги внесли более 15 миллионов рублей. Причём из этой суммы почти 6 миллионов было взято в кредит.

Время шло, а строительство не заканчивалось. Не отказываясь от квартиры, дольщики обратились в суд. Дело рассматривалось Промышленным районным судом Курска. Как сообщили в пресс-службе суда, в качестве неустойки и компенсации морального ущерба с застройщика было взыскано около 440 тысяч рублей. Кроме того, супруги получат от строителей ещё около 220 тысяч рублей – это штраф, который при нарушении Закона о защите прав потребителя взыскивается в пользу истца.

Кстати, пока дело рассматривалось в суде, застройщик сдал в эксплуатацию дом в Бутырском районе Москвы, куряне могли переселяться.

Соблюдайте все процедуры!

Предусмотренные законом компенсации за невыполнение обязательств строительной организацией можно получить не всегда. Договор долевого участия является документом, если он проходит государственную регистрацию. Такими полномочиями наделено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Весной 2015 года житель Курска внёс задаток в размере 500 тысяч рублей за квартиру в строящемся доме по 3-му Весеннему проезду Курска. Через несколько дней он передумал и потребовал, чтобы застройщик вернул деньги. Напрасно прождав целый год, мужчина обратился суд.

По информации пресс-службы Промышленного суда Курска, иск был удовлетворён частично. Дело в том, что договор долевого участия с застройщиком не прошёл регистрацию. Из-за этого мужчина не имел права на неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. С ответчика была взыскана внесённая истцом сумма и проценты за её использование – 44 тысячи рублей.

В продолжение истории можем сказать, что здание, от которого отказался мужчина, строители в срок не сдали. Завершала работы другая компания, которая тоже отодвигала сроки сдачи. Дольщикам пришлось понервничать, и некоторые сошли с дистанции, не дождавшись результата.

Не желая больше ждать, один из них передал своё право на квартиру другому. За договор уступки новый участник долевого строительства заплатил прежнему 2,5 миллиона рублей. Для этого ему пришлось продать квартиру, в которой он жил с семьёй, и переселиться на съёмную. Прожил он в арендованном жилье на несколько месяцев больше, чем рассчитывал.

В суде мужчина потребовал, чтобы кроме предусмотренных законом о защите прав потребителей выплат со строительной организации была взыскана сумма, потраченная им в дополнительный период съёма квартиры. Процесс дольщик выиграл.

Строители тоже рискуют

Винить во всех проблемах дольщиков строительные компании неверно. У застройщика свои риски. Например, строительство 16-этажного монолитного дома на улице Кати Зеленко в Курске приостановил несчастный случай. На площадке восьмого этажа выгружали поддон с цементом. Не выдержав тяжести, лестничный марш обрушился на рабочего (в его гибели обвинили трёх отвечающих за технику безопасности должностных лиц). Стройплощадка стала местом преступления, где работали эксперты, и строительство остановилось. Потребовалось время и на ликвидацию последствий аварии. Графики строительства были сорваны, и квартиры дольщики получили только через 290 дней после обещанного строителями срока.

Хозяйка двухкомнатной квартиры в суде потребовала выплаты за нарушение сроков передачи квартиры. Только за неустойку она хотела получить больше 600 тысяч рублей. Эта пеня рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки и цены договора (в этом случае свыше 3 миллионов рублей). При невыполнении договора по долевому строительству неустойка повышается вдвое. Однако суд с учётом всех обстоятельств вправе снизить её размер. Учитывая все обстоятельства, суд уменьшил пеню до 150 тысяч рублей.

Как обезопасить вложения

Главный вопрос – как дольщикам защитить свои деньги? – решён в законодательном порядке.

– С 1 июля 2019 года законом предусмотрено использование специального банковского счёта эскроу, на который покупатели жилья вносят денежные средства по договору участия в долевом строительстве. Деньги хранятся на данном счёте до окончания строительства и сдачи в эксплуатацию готового жилья, – говорит консультант Курского облсуда Анна Полянская. – Если застройщик обанкротится, то дольщик сможет расторгнуть договор долевого участия в строительстве и забрать свои деньги с эскроу-счёта. Если же обанкротится банк, то дольщики смогут получить страховое возмещение в сумме, не превышающей 10 миллионов рублей. Использование средств со счёта эскроу в нарушение законодательства влечёт уголовную ответственность вплоть до пяти лет лишения свободы. От уголовной ответственности может освободить полное возмещение ущерба дольщикам или применение мер к введению в эксплуатацию многоквартирного дома.

КСТАТИ

Хотел помочь и попал в суд

Не только дольщики судятся со строителями, но и строители с дольщиками. ООО «КомплексСтрой» сдал многоэтажку на улице Запольной Курска. Двухкомнатная квартира досталась дольщику, который зарегистрировал право собственности на жильё, но деньги – 3 миллиона рублей – строителям не отдал.

Вопрос можно было бы решить расторжением договора с дольщиком, но тут застройщик узнал, что мужчина срочно продаёт квартиру, причём за меньшие деньги. В суде тот объяснил, что ему самому жильё было не нужно, а договор долевого участия на своё имя он заключил по просьбе знакомого, который и собирался жить в этой квартире.

Бизнесмен пообещал выполнить финансовые обязательства перед застройщиком и даже расписку написал на те самые 3 миллиона рублей, но денег не внёс. Отвечать пришлось тому, чья подпись стоит под договором. В пользу ООО «КомплексСтрой» с него взыскана стоимость квартиры и неустойка в 75 тысяч рублей. А мужчина потом судился со своим знакомым. Удалось ему что-то получить по расписке – неизвестно: предприниматель был признан банкротом.

Анна ЖУРАВЛЁВА