Дело о притворной сделке

Пенсионерка решилась купить квартиру в новостройке. Оплатив стоимость жилья, женщина заключила с застройщиком договор беспроцентного займа, как будто одолжила ему деньги. Такая сделка даёт застройщику больше прав в части распоряжения финансами, но создаёт большие проблемы для покупателей.

В данном случае пенсионерке пришлось отстаивать право собственности на квартиру через суд. Рассказываем, как так вышло.

В обход эскроу

Разрешение на строительство семиэтажного многоквартирного дома в центре Курска организация получила в апреле 2020 года. С июля 2019 года при долевом строительстве стало обязательным использование эскроу счёта. В первую очередь это гарантия возможности дольщиков вернуть свои деньги. Счёт станет доступным для застройщика, когда объект введут в эксплуатацию. При строительстве он может использовать разные источники финансирования – собственные средства, кредиты, инвестиции. Но кредиты придётся выплачивать с процентами, а инвесторы имеют право на прибыль. Не желая терять деньги, застройщик использовал уже обкатанную схему.

Вместо договоров долевого участия с будущими владельцами квартир заключались договоры займа. И в этом документе дольщики назывались инвесторами.

Таким образом, компания обошла требования эскроу счёта и получила возможность пользоваться деньгами без ограничений. Рассчитывать на доходы от вложенных сумм «инвесторы» не могли. В первом же пункте договора было сказано, что они предоставляют беспроцентный заём для «осуществления финансово-хозяйственной деятельности при строительстве». Почему люди подписывали документ с невыгодными для себя условиями? Для гарантии, что долг вернут, с покупателями заключали второй договор, в котором говорилось, что квартира находится в залоге у инвестора. Это было большим риском для клиентов строительной компании.

Права восстановлены

За квартиру на четвёртом этаже площадью 43 квадратных метра пенсионерка заплатила больше 1,9 миллиона рублей. Если бы дом не построили, женщина осталась бы залогодержателем несуществующей квартиры. При банкротстве застройщика она рисковала потерять свои деньги.

Договор займа с пенсионеркой заключался на 18 месяцев, но по истечении этого срока объект не завершили. К счастью для инвестора-дольщицы, дом не стал долгостроем, в 2025 году его, наконец, сдали в эксплуатацию. И тут возникла ещё одна проблема. Пенсионерка не могла оформить квартиру в собственность без договора долевого строительства.

Права курянки защитила прокуратура. Надзорное ведомство обратилось в суд с требованиями признать недействительными договоры инвестиционного займа и залога и узаконить право собственности на квартиру за пенсионеркой.

Дело было сложным, но прокуратуре удалось доказать, что договоры займа и залога являются притворной сделкой. Содержание спорных документов соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. В качестве доказательств суд принял переписку женщины с застройщиком, которая предшествовала заключению договоров займа и залога. Сам ответчик в судебном заседании не участвовал, но заявил, что готов выполнить свои обязательства и передать квартиру истице.

Решением Ленинского районного суда договоры инвестиционного займа и залога признаны договором участия в долевом строительстве. Решение вступило в законную силу, и женщина может зарегистрировать право собственности на квартиру.

Процессы продолжаются

Такие же притворные сделки застройщик заключил и с соседями пенсионерки. Процессы о признании инвесторов дольщиками продолжаются. Прокуратура участвует в заседаниях, где покупателями являются инвалиды и пенсионеры.

– Прокуратура направила в суд шесть исков в защиту прав пяти инвалидов и двух пенсионеров. П. вложил в строительство квартиры 3,6 миллиона рублей, С. – 2,25 миллиона рублей, Щ. – 2,3 миллиона. Иски находятся на рассмотрении, – рассказала старший помощник прокурора Центрального округа Курска Екатерина Морева. – Супруги К. заплатили застройщику 1,8 миллиона рублей, А. – 2,6 миллиона рублей. Как и в случае с пенсионеркой, эти иски удовлетворены в полном объёме, и решения вступили в силу.

Анна ЖУРАВЛЁВА,
Фото Николая Сидоренко