Ужесточение ипотеки: как россиянам адаптироваться к новым правилам ЦБ

Фото Полины ФИОЛЕТ, «Известия»

Банк России ужесточил макропруденциальные лимиты по ипотеке на III квартал текущего года, ограничив выдачу наиболее рискованных кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (свыше 80%) и низким первоначальным взносом. Меры ЦБ, по заявлению пресс-службы регулятора, не должны привести к резкому росту отказов, поскольку банки уже выдают рискованных кредитов меньше новых лимитов. Все подробности – в материале «Известий».

Риски обходных путей

Новые ограничения для банков Центробанк устанавливает с 1 июля. Решение направлено на снижение числа уязвимых кредитов. По данным ЦБ РФ, доля просроченной ипотеки на апрель текущего года (свыше 90 дней) достигла 1%, объём проблемной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое – до 205 млрд рублей, а в первом полугодии 2025 года суды удовлетворили 89,5% из 6,1 тыс. исков о выселении.

– Решение об ужесточении в III квартале макропруденциальных лимитов по ипотеке на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах принято для того, чтобы в будущем ограничить выдачи наиболее рискованной ипотеки и постепенно уменьшить её долю в ипотечном портфеле. В то же время мы не ожидаем, что ужесточение приведёт к росту доли отказов по ипотеке, потому что фактически банки уже выдают рискованной ипотеки меньше, чем новые лимиты, – рассказали «Известиям» в пресс-службе Банка России.

Например, по данным ЦБ, в I квартале 2026 года было предоставлено 4% ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки заёмщика (ПДН) свыше 80%, 1% – с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья.

Однако ограничения всё же могут подталкивать к рискованным решениям – оформлению нескольких потребительских кредитов или покупке проблемных новостроек с большим дисконтом. Хотя банки ужесточили контроль общей долговой нагрузки, интерес к объектам с заметным снижением цены растёт. Но за низкой стоимостью часто скрываются проблемы финансирования проекта. Как следствие, в 2025 году дефекты были выявлены в 93% введённых в эксплуатацию многоквартирных домов. Об этом свидетельствует исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право».
Ужесточение приводит к пересмотру планов по улучшению жилищных условий. Семьи чаще рассматривают вторичный рынок, уменьшают запросы или копят больший взнос. По данным Росстата и отчётов «Дом.РФ», темпы сделок замедляются. Субсидированные ставки от застройщиков помогают пройти скоринг, а классическая ипотека с прицелом на рефинансирование может быть выгоднее ожидания снижения ставок при растущих ценах, отмечается в информации «Циан».

При этом профессор НИУ МГСУ, почётный строитель РФ Кирилл Кулаков всё же уверен, что «стратегически данное ужесточение предотвращает будущие драмы, когда в результате финансовых проблем семья лишается единственного жилья».

– Единственно верный совет – создавать накопления и приобретать жильё, соразмерное возможностям, а не желаниям, – призывает эксперт.

Альтернативные способы

На фоне ужесточения ипотечных условий россияне начинают рассматривать рассрочку от застройщиков, аренду с правом выкупа и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным «Циан», рассрочка сейчас уже занимает около 15% сделок. Её главная особенность – беспроцентные условия при первоначальном взносе 30–50% и сроке обычно до сдачи дома. Такой вариант часто оказывается выгоднее классической ипотеки для покупателей. Однако он подходит лишь тем, кто способен закрыть платежи в течение 2–3 лет.

Динамика популярности рассрочки показательна: если в 2022 году её доля в общем объёме долевых договоров не превышала 7%, то к концу 2025 года она выросла более чем вдвое – до 16%. В денежном выражении объём рассрочки увеличился с 300 млрд до 1,3–1,4 трлн рублей. Но, согласно базовому прогнозу рейтингового агентства НКР и «Дом.РФ» на 2026 год, доля рассрочки в сделках с жильём снизится до 12%, а объём сократится до 1 трлн рублей.

Важный нюанс: сейчас, по данным «Циан», такой способ оплаты предлагает более 90% застройщиков, но воспользоваться этим инструментом готовы лишь 38% покупателей – для большинства он остаётся вынужденным решением. При этом растёт и риск расторжений: если сейчас доля отменённых сделок по рассрочке составляет около 3–15%, то в 2026 году аналитики прогнозируют рост этого показателя до 30%.

Аренда с правом выкупа позволяет начать без крупного взноса, засчитывая арендные платежи в стоимость квартиры с последующим переходом на ипотеку. Однако объект остаётся в залоге до полной оплаты, что создаёт дополнительные риски. ЖСК после изменений законодательства сохранились преимущественно в рамках госпрограмм для отдельных категорий граждан и не стали массовой альтернативой, если верить отчётам «Дом.РФ».

В сравнении с ипотекой короткая рассрочка выглядит предпочтительнее при наличии средств, но длинные схемы на 5–10 лет девелоперы постепенно сворачивают. По статистике Росреестра и «Дом.РФ», около 30–33% (примерно треть) потенциальных покупателей, не проходящих скоринг, вынуждены откладывать сделку или выбирать более бюджетные варианты. Ситуацию усугубляет падение одобряемости заявок: за последние полгода доля одобрения ипотеки сократилась с 61,5% в октябре 2025 года до 49,9% в марте 2026-го. При этом, как отмечают в «Циан», доля сделок за наличные и в рассрочку в 2025 году выросла с 24 до 28% от общей суммы, а цены на новостройки за год увеличились на 10,2%.

Гендиректор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков объясняет, что зачастую альтернативные сделки всё же несут серьёзные последствия для покупателей. Попытки обойти ограничения через потребкредиты приводят к ситуации, когда платежи растут быстрее доходов, предупреждает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров.
При сохранении ключевой ставки выше 13–15% в 2026 году возможно дальнейшее замедление выдачи ипотеки и рост доли нераспроданных проектов, допускают эксперты.

Собственные льготные программы

Девелоперы расширяют субсидированные программы и варианты с минимальным или нулевым первоначальным взносом. При стоимости квартиры в 10 млн рублей и взносе 20%, по расчётам «Главстрой-Недвижимость», платёж по рыночной ставке 17,3% составляет около 116 тыс. рублей, при субсидированной ставке 11,9% – 82 тыс. рублей, а на льготный период 8–10% – 59–70 тыс. рублей.
Комбинированные программы и траншевая ипотека позволяют снизить начальные платежи с возможностью рефинансирования. Такие схемы повышают шансы на одобрение, хотя после льготного периода ставка возвращается к рыночному уровню 18–19%, а часть субсидии нередко закладывается в цену объекта, свидетельствуют данные портала «Дом.РФ». Руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин подтверждает, что эти программы помогают удерживать спрос. При этом в девелоперской компании Asterus отмечают нынешний рост интереса к траншевым и субсидированным схемам, доля которых может вырасти до 10%.

Высокие ставки по депозитам 20–25% годовых на коротких сроках, по данным ЦБ РФ, стимулируют использование банковских вкладов для накопления первоначального взноса. Доля сделок со 100-процентной оплатой сохраняется на уровне около 30%. Многие семьи увеличивают сроки накоплений, чтобы уменьшить размер кредита и долговую нагрузку. Согласно сведениям Росстата, часть покупателей откладывает улучшение жилищных условий, переходя на более доступные форматы.

Альтернативные инструменты – облигации и ПИФы – могут набирать популярность для диверсификации, хотя консервативные депозиты остаются основным выбором. В «Квартал-инвестстрое» считают, что в ответ на изменения в ипотечной системе, в частности в семейной ипотеке, девелоперы станут активнее предлагать рыночную ипотеку с кастомизацией под клиента. Субсидированные ставки будут трансформироваться под воздействием целевой аудитории конкретного проекта и тех банков, которые предоставляют кредит. То есть ситуация поворачивается сейчас так, что застройщики становятся не только продавцами недвижимости, конкретного ЖК, его территории и инфраструктуры, но и продавцами ставок, актуальных банковских продуктов.

Дмитрий АЛЕКСЕЕВ