Срочное погашение: высокие ставки укоротили ипотеку россиян

Фото Дмитрия КОРОТАЕВА, «Известия»

Средний срок ипотеки упал до минимума с 2022 года – 23,5 года, следует из данных ЦБ. Ещё в начале года он составлял 28,5 года. Причина – в изменении структуры рынка.

После введения правила «один льготный кредит одной семье» выдача по госпрограмме просела, уступив рыночным предложениям. Их доля сейчас составляет 45% – это максимум за два года. При этом длинная ипотека всё меньше помогает заёмщику осилить заём. По кредиту на 12 млн разница между 30 и 25 годами – всего 1 тысяча в месяц, но 10 млн в переплате. При каких ставках выгодно брать ипотеку и что делать, если нет права на льготу, – в материале «Известий».

Почему срок ипотеки начал уменьшаться

К лету 2026 года средний срок новых жилищных кредитов снизился до 23,5 года – минимального уровня с 2022-го, следует из данных ЦБ. Для сравнения: ещё в январе показатель был почти на пятилетку больше.

Причина – в снижении доли льготной ипотеки в выдачах. Сейчас по рыночным ставкам выдаётся 45% новых жилищных кредитов – это максимум за последние два года. Ставки по ним в среднем составляют 17-18% годовых.

При высокой ставке удлинение срока ипотеки несущественно снижает ежемесячный платёж, но сильно увеличивает итоговую сумму выплат банку. Так, переплата по 30-летней ссуде на квартиру за 17 млн с первоначальным взносом 30% составит около 52 млн рублей – это в три раза выше цены самой недвижимости. Однако если снизить срок до 25 лет, переплата сократится на 10 млн, а ежемесячный платёж вырастет всего на 1000 рублей. А если сократить до 15 лет, переплата снизится сразу до 32 млн, ежемесячный платёж при этом увеличится всего на 7%.

Данные банков подтверждают изменения на рынке. В ВТБ средний срок ипотеки сократился с 27,4 года в январе до 24,3 года в июне, сообщили «Известиям» в его пресс-службе. Там это связывают с ростом доли рыночной ипотеки, которая во втором полугодии, как ожидается, превысит половину всех выдач.

Аналогичную тенденцию видят и в сервисе Сбербанка «Домклик»: по льготным программам заёмщики по-прежнему берут кредиты на максимальные 30 лет, а по рыночной ипотеке чаще всего оформляют сроки около 10-12 лет.

Спрос на льготные программы снизился после изменения условий семейной ипотеки, отметил директор по аналитике «Инго Банка» Василий Кутьин. С 1 февраля действует правило «один льготный кредит на одну семью». Многие заёмщики поспешили оформить ипотеку до вступления новых требований в силу, поэтому после их введения спрос временно снизился.

Насколько выгодно сокращать срок ипотеки

Главный плюс короткого кредита – экономия на процентах. Те, кто может позволить себе более высокий платёж, всё чаще выбирают сокращение срока, отметила эксперт «Сравни» Лиана Кадырова. При стабильном доходе это позволяет быстрее погасить долг и сильно снизить переплату.

Однако экономия обходится увеличением ежемесячных трат. Если доход семьи упадёт – из-за потери работы, болезни или других причин, – обслуживать такой кредит станет гораздо сложнее. К тому же при коротком сроке банк может одобрить меньшую сумму или потребовать более крупный первоначальный взнос, предупредил Василий Кутьин.

Поэтому многие эксперты советуют другую стратегию: оформить ипотеку на длительный срок, чтобы снизить обязательный платёж, а затем, если появятся свободные деньги, досрочно закрывать кредит с сокращением срока. Такой подход даёт больше гибкости, отметил руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Длинный срок не означает, что придётся платить десятилетиями – при желании кредит всегда можно закрыть раньше, подтвердила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. Зато в случае временных трудностей небольшой обязательный платёж снижает риск просрочек.

Что делать заёмщику с такими ставками

При сокращении срока ипотеки итоговая переплата действительно заметно снижается, причём чем выше ставка, тем сильнее этот эффект, отметил доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский. В случае с жилищными кредитами по рыночной ставке имеет смысл максимально быстро сокращать срок. Однако льготную ипотеку с низкой ставкой зачастую выгоднее выплачивать по графику, заключила экономист РЭУ имени Г.В. Плеханова Юлия Коваленко.

Лишние деньги при этом можно положить на вклад, процент по ним вдвое больше, чем ставка по льготной ипотеке. Если депозит регулярно пополнять, в конце срока на нём накопится сумма, превышающая итоговую переплату.

Также важно учитывать, как будут меняться доходы заёмщика. Со временем одна и та же сумма ежемесячного платежа может стать менее ощутимой. Например, при зарплате 100 тысяч рублей платёж в 50 тысяч составляет половину заработка, а при доходе 150 тысяч – уже около трети.

Однако если заработок не увеличивается, даже фиксированный платёж со време- нем становится более обременительным, предупредил Василий Кутьин. В таком случае из-за инфляции на повседневные расходы будет уходить всё большая часть заработка.

Главный вопрос для тех, у кого нет доступа к льготным программам: брать жилищный кредит сейчас или подождать? Рыночная ипотека становится массово оправданной при ставках около 10% годовых – такой уровень возможен, когда ключевая опустится до нейтрального значения 7,5-8,5%, пояснил ведущий аналитик АМаркетс Игорь Расторгуев. Сейчас, при ставках 17-23% годовых, ссуда без господдержки для большинства россиян остаётся невыгодной: платёж по кредиту в разы превышает арендную плату за аналогичное жильё, добавил он.

Например, при покупке двухкомнатной квартиры за 15 млн рублей с первоначальным взносом 35% на 20 лет платёж по льготной ипотеке (6%) составит около 70 тысяч рублей, по рыночной – уже более 160 тысяч, подсчитал финансовый советник и основатель Rodin.Capital Алексей Родин. При этом аренда аналогичного жилья в столичном регионе, по данным «Авито Недвижимости», составляет около 73 тысяч рублей в месяц.

Поэтому для семьи без льгот разумная стратегия сегодня – снимать жильё и параллельно копить первоначальный взнос на депозитах, полагает Игорь Расторгуев. Сейчас ставки по ним в среднем составляют 13% годовых, следует из данных «Финуслуг».

Также рыночную ипотеку можно рассматривать при крайне высоком первоначальном взносе – от 50% и выше, уточнил Игорь Расторгуев. В таком случае сумма кредита и переплата становятся существенно меньше, но доступен такой вариант далеко не всем.

Однако универсального рецепта нет – всё зависит от стабильности доходов и жизненных планов, сходятся во мнении эксперты. Лучше оформить кредит с более комфортным платежом и по возможности гасить его досрочно. В условиях, когда ставки в любой момент могут измениться, такой подход оставляет пространство для манёвра.

Анатолий ЦЕЙКО,
Мария КОЛОБОВА